上海二手房价“止跌” - MK体育资讯
9月70城房价数据公布后，上海再次成为焦点。
时隔32个月，在全国70个大中城市中，上海率先实现二手房价格同比转正。这一迹象表明市场正在逐步修复。
根据普睿数智监测的二手住宅成交数据，今年三季度上海二手房展现出明显的企稳特征：成交均价同比基本止跌，买卖双方的价格预期逐步接近，其中总价最低、面积最小的房源价格最先稳定。
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今年三季度，上海二手住宅成交均价为44527元/平方米，同比下跌1%，环比下跌0.1%，基本保持平稳。
与去年相比，价格修复趋势更加突出。2025年三季度的同比跌幅为11.3%。一年内，跌幅从两位数收窄至约1%，这意味着下行趋势已得到遏制。
从月度成交均价来看，已连续三个季度缓慢回升：2025年12月二手房成交均价降至41670元/㎡的阶段低点，到9月单月回升至44518元/㎡，较去年12月低点上涨6.8%。
与成交均价形成对比的是，挂牌均价仍在单边下降。三季度二手住宅挂牌均价为53751元/平方米，同比下跌6.6%，环比下跌1.6%。
一方面挂牌均价持续下调，另一方面成交均价已止跌，两者价差迅速收窄，从2025年三季度的12552元/平方米缩小至三季度的9224元/平方米，收窄幅度达26.5%。
按各总价段成交均价来看，三季度二手成交价格整体企稳：300万元以下持平；300万-500万元环比下降0.3%；500万-700万元环比上涨2.2%；700万-1000万元环比下降0.4%。
分面积段来看，小面积段微升，大面积段微降，整体波动较小：70平方米以下房源成交均价环比上涨1.9%；90-110平方米环比上涨1.6%；110-144平方米环比下降2.7%；200平方米以上环比下降2.1%。
回顾2025年房价全面下跌时，低总价房源跌幅更大，从一季度到四季度，300万元以下累计下跌9.4%，300万-500万元下跌4.5%。低总价房源通过更大降价换取快速成交，这也是同期该类房源成交占比快速上升的原因。到了今年，总价最低、面积最小的房源价格率先企稳。
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判断二手房价格预期是否企稳，折扣率（成交均价/挂牌均价）比成交均价更敏感。
上海二手住宅的折扣率在2025年10月曾低至71.9%，相当于打七二折才能卖出。到今年9月，这一数字已回升至82.4%，不到一年内回升了近11个百分点。三季度均值从去年同期的78%提高4.7个百分点至83%。
更直观的变化体现在三个交易细节中。
首先，房东不再频繁降价。三季度挂牌房源月均调价4537次，同比大幅下降63%，为2024年以来最低水平。
其次，看房效率提高。三季度月均带看11.4万次，同比减少41%，但同期二手住房成交套数同比正增长，这意味着单位带看成交转化效率显著提升，买方不再需要反复比价。
第三，成交速度加快。三季度二手住宅平均成交周期为106.3天，同比缩短4%，环比缩短14%。9月单月成交周期为100天，是2024年1月以来月度最短纪录。这表明达成交易所需的博弈时间在压缩。
这三个变化是比成交量更早出现的市场企稳信号。
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从成交结构来看，三季度上海二手住宅的核心特征就是“稳”。
数据显示，总价300万元以下的刚需房源，成交占比从一季度的70.4%，到二季度的69.3%，再到三季度的69.1%，连续两个季度小幅回落，基本稳定在七成左右。
真正值得关注的是改善需求的边际回归。
110平方米以上的房源合计占比升至17.5%，为2024年四季度以来新高。其中200平方米以上占比1.9%，160-180平方米占比1.2%，均为近两年高位。
三季度上海二手成交总量环比回落14.9%，但各面积段回落幅度随面积递减：70平方米以下下降16.9%，160-180平方米仅下降9.4%。在二季度集中释放后的回调中，大面积段比小面积段更具抗跌性，这表明改善需求正在实质性回归。
成交端企稳的背后，挂牌端正在发生结构性变化。目前上海挂牌的二手房面积越来越小，价格却越来越高。
数据显示，三季度上海二手房挂牌套均面积为96.9平方米，套均总价520.9万元，同比分别缩减12.5%和18.2%。9月单月套均面积94.6平方米、套均总价511.1万元，均创下2024年以来最低。
拆解9月份不同总价段挂牌房源来看，几乎都呈现“挂牌单价上涨、套均面积缩小”的特征。其中，300万元以下挂牌单价同比上涨幅度最高，达11.8%，套均面积从70.2平方米缩至66.4平方米。而300万-500万挂牌房源套均面积收缩最明显，达7.7%，挂牌均价却增长6.5%。
换句话说，同样的预算，现在能买到的房子面积可能更小了。那些单价更低、面积更大的“捡漏房源”逐渐退出挂牌池。对购房者而言，“花更少的钱买更大面积”的窗口正在逐步收窄。
整体来看，三季度上海二手市场的关键词是低位企稳，而非趋势反转。作为全国首个二手房价同比转正的城市，上海二手房市场的稳定是市场逐步磨出的底部。
2026年最后一个季度，上海二手房走势有三个关键点：
其一，价格大概率延续窄幅波动，成交均价同比有望转正，与挂牌均价之间的价差继续收窄。
其二，二手房成交规模环比面临压力：三季度已环比回落14.9%，而调价次数与带看次数同步大幅减少，意味着挂牌端的主动供给在收缩，四季度缺乏新的放量来源。
其三，改善需求的边际修复会延续，但幅度有限，低总价刚需房源占比仍将维持在七成左右。MKSPORTS的分析指出，市场整体仍处于调整阶段。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。